聚创优配多城楼市企稳：沪深房价微涨，成都有区域库存不足3个月

“一线城市商品住宅销售价格环比继续上涨。”近日聚创优配，国家统计局在70城房价指数的解读中，用了“继续”一词，而这被市场认为是一线城市楼市企稳的信号。

具体来看，1月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，其中，上海和深圳分别上涨0.6%和0.2%；一线城市二手住宅销售价格也环比上涨0.1%，其中，北京、上海和深圳分别上涨0.1%、0.4%和0.4%。第一财经了解到，近期沪深两城楼市活跃，带看量已恢复至去年四季度的高位水平，上海有楼盘将涨价销售，深圳则有楼盘认筹倍数超过3倍，二手房市场上，业主的预期也在增强，低价房源正在消耗。

另外值得注意的是，1月份，二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.1%，为2023年6月以来首次上涨。其中，南京、成都新房价格均环比上涨0.7%，涨幅位居各大城市首位。第一财经采访发现，这两个城市新房价格上涨，均与改善类住宅需求释放有关，近期南京有楼盘涨价2%左右出售，成都有区域的新房去化周期低于3个月，因此也带动了该区域的二手房成交。

沪深楼市稳步回升

一线城市可谓“热点恒热”。国家统计局数据显示，2025年1月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，其中，上海和深圳分别上涨0.6%和0.2%。

在上海，已有新开项目释放出了涨价的信息。记者了解到，华润置地位于上海宝山区的一项目二批次将涨价入市。“二批次大概涨价5000元/平方米，”有意向购房者向记者透露，“销售表示二期有所升级，比如外立面、精装标准等。”

整体来看，1月份的上海市场受春节假期等影响，新房供应量锐减7成，而成交则环比仅缩减约4成，成交面积同比小幅上涨5.59%。同时，入市新盘表现亮眼，据克而瑞监测，有两个项目触发积分制，且开盘当天即告售罄。

节后，上海市场稳步回升。上海链家统计数据显示，2025年第7周（2月10日—16日）新房共成交480套，环比增长65%。

二手房方面则保持强劲的恢复势头。1月，上海二手房成交量稳定在1.6万套左右，较去年春节同期上涨约147%。另据上海链家，2025年第7周（2月10日—16日），上海二手房成交量环比增长190%，带看量环比增长142.6%，节后第二周，已经看到较强的恢复势头。

“带看量已经基本恢复到节前的水平，即相当于去年四季度的高位水平。成交量亦达到节前水平，特别是上周日的成交，较节前周日增长了28%，预计成交势头将延续至小阳春。”上海链家首席分析师杨雨蕾表示。

深圳楼市活跃度则自2024年10月以来即一直保持在较高水平。根据房地产中介机构乐有家统计的数据显示，1月深圳新房、二手房网签量分别为3969套、4554套，相比去年同期同比增长了122%、32%。

春节后深圳楼市快速回暖，乐有家研究中心数据显示，上周（2月10日～2月16日）乐有家门店二手住宅看房量环比上涨50%，一手住宅看房量环比上涨165%，上周末一二手住宅看房量均恢复至去年10月最高峰水平。

从购房群体来看，刚需是近期深圳二手房市场上的主要力量。据深圳贝壳研究院监测，春节后七天成交的二手房中，刚需房源占绝对主流，总价300万以下的占比高达55%。值得注意的是，总价较低的低价房源也在减少，以近期成交活跃的小区苹果园为例，中介机构数据显示，32平方米的户型，2025的成交价格在170万元以上，而在去年上半年，该户型的成交价没有超过160万元的记录。

楼市成交活跃，卖房的业主也积极挂牌房源。经深圳房地产中介协会统计，截至2025年2月10日，深圳全市共有6.03万套有效二手房源在售，一周内增加了2212套。

从二手房挂牌价格来看聚创优配，业主的预期也在增强。乐有家研究中心统计的数据显示，2月深圳43.2%的二手房源价格上涨，相较1月提升11.2个百分点。不过整体来看，涨价房源涨幅有限，更多是企稳。

业主信心增强也体现在议价空间上。乐有家研究中心统计的数据显示，截至2月18日，深圳二手房的议价空间连续2周维持在10%左右，且有小幅收窄趋势，较2024年最高13.3%的议价空间降低了不少。

值得一提的是，2025年以来，深圳次新房小区（楼龄5年以内）的成交价涨幅较大。深圳贝壳研究院调查显示，深圳次新小区的挂牌业主大多较为强势，挂牌均价高于全市挂牌均价，2025年，深圳新房库存下降，部分原打算购买新房的置业者转向次新小区，令该市场热度进一步上升，最终也带动了成交均价的快速上涨。2025年1月份，深圳次新小区成交均价环比上涨5.5%，超过全市涨幅3.6%。

新房市场上，得益于10月以来楼市新政落地，成交量大增，深圳新房库存压力确实得到一定程度缓解。深圳中原研究中心监测的数据，截至今年1月，深圳新房市场去化周期降至9.83个月，新房去化周期已连续五个月下降。

新房库存大幅缩短的同时，深圳新房市场近期也活跃起来，出现高认购楼盘。位于深圳北站的中洲迎玺开盘88折，属于新规后的产品，项目近日完成登记，据悉，780套房源共有2990批客户参与摇号。

58安居客研究院院长张波认为，一线城市已经达成了止跌回稳的阶段性目标，因为目前来看，一线城市已有连续3-4个月的房价环比上涨，加上二手房的成交量处于一定高位，基本上止跌的趋势已经明确。

二三线城市结构性上涨

一线城市之外，多个二线城市的新房价格也开始出现上涨的迹象。

国家统计局数据显示，1月，房价指数环比涨幅为正的城市有24个，其中房价指数上涨TOP5是南京、成都、上海、宁波和武汉。其中，南京、成都新房价格均环比上涨0.7%，涨幅位居各大城市首位；宁波紧随其后，涨幅约0.6%；武汉、无锡上涨0.5%。

克而瑞指出，1月份，二线城市新房销售价格环比由上月持平转为上涨0.1%，是2023年6月以来首次上涨。1月作为传统房地产市场的淡季，二线城市迎来时隔19个月的首次环比上涨实为不易。

具体来看，多个城市房价上涨呈现出结构化特征。据武汉当地某国资开发商内部人士透露，该公司旗下项目所在板块总体上保持着稳中有进的态势，短期内来看则是结构性上涨。“实现成交的项目，位于更好区位，价格本身相对较好；而依赖降价的项目是为了实现规模上的成交，滞销的还是滞销，所以造成了当前的价格走势”。

经历了一轮深度调整的郑州，1月份的房价指数也呈现出上涨的态势，环比上涨0.3%。“目前直观感受上，市场形势还不错。”某央企华中区域相关负责人分析称，当前的房价走势主要是因为市场上多是改善盘，带动了价格，刚需被分流到二手房市场。

“因为此前郑州市规划要求主城区出让土地容积率不超过2.5，高度不超80米，这基本上就只能做改善类项目了”。上述央企内部人士称。

南京市场的走势也是受到近期入市高端项目的影响。有南京当地房地产业内人士向记者表示，最近房价上涨主要因为多个河西区大平层入市。“整体来看，新房市场由于库存量减少，在售项目价格企稳。”

一房地产中介告诉第一财经，近期南京多个住宅项目涨价，以1月销售排名靠前的招商金陵序项目为例，该楼盘位于河西板块，2024年12月末二次开盘后价格较首次开盘涨了2%左右。另外雨花台区的建发璞云项目、保利荷雨臻月项目，则因为板块内竞争对手的项目去化完毕，或者可选楼层变少，因此也上调了销售价格。

将南京市场的时间线拉长来看，当地已有企稳的迹象。克而瑞数据显示，在2024年前9月，南京商品住宅销售面积仅290万平方米，较2023年同期降幅超4成，成交规模大幅收缩，明显高于其他二线城市，陷入市场深度调整。但自2024年11月起至今的三个月里，南京新房价格连续上涨，涨幅分别为0.1%、0.6%、0.7%。克而瑞认为，今年1月份南京新房价格环比涨幅领跑，代表以南京为主的前期经历市场深度调整的二线城市，未来或将开启一轮修复行情。

去年10月以来，成都楼市明显回暖。克而瑞监测的数据显示，从日均成交这一单项指标来看，今年1月成都新房日均成交量优于去年同期。值得一提的是，成都核心区新房库存逐渐见底，截至1月底，按近三个月流速计算新房库存去化周期，武侯区约为2.38个月，锦江区约为2.41个月。天府新区的库存去化周期也仅4.18个月。

成都的新房价格回升也受核心高端改善项目热销影响。从各个区域的房价来看，1月锦江区房价表现十分亮眼，首次突破4万元大关，均价达到41630元 /平方米，而锦江区房价上涨，得益于区域内高端住宅的成交，其中，套均总价千万的仁和春天29號院，金茂璞逸锦江，金融城交子缦华三个项目，均是区域内主力成交项目，1月销售了30套。

另外，外围的郫都区和双流区是1月均价涨幅较高的区域，郫都区均价环比上涨1379元/平方米，双流区均价环比上涨1681元/平方米。12月这两个区域房价因低价老项目成交而被拉低，到了1月，房价回归正常水平。

核心区域新房库存告急，成都的二手房市场也活跃起来，根据克而瑞监测，2025年第7周，成都二手房带看约8.13万人次，达近三月新高。二手房业主也踊跃挂牌，节后新增挂牌房源量为7357套，为近3月最高位。

根据中指研究院统计的数据，1月，成都的二手住宅成交17189套，同比增长0.4%，二手房价格逐步趋稳。从各个区域来看，1月青羊、武侯、锦江、天府新区、高新南区、高新西区等区域的二手住宅挂牌均价都呈现环比上涨趋势。成都市一名房产中介对第一财经表示，近期，锦江区的二手房价整体上涨，其中一个因素就是该区域内的新房库存已不多。

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